Die Rücklagenbildung sollte in der Teilungserklärung stehen. Es wird gewöhnlich nicht nach Quadratmetern, sondern nach "Miteigentumsanteilen" geschlüsselt.
Zur Höhe der Rücklagenbildung steht in den von uns verwendeten Teilungserklärungen nichts, da wir in die Rücklagen-Bedienung in den jährlichen Eigentümerversammlungen flexibel, also dem Bedarf und Marktpreisen angepasst beschließen.
Eine vom Gesetzgeber bestimmte Höhe kann aus solchen Gründen nicht sinnvoll sein.
Jeder Eigentümer dürfte jedoch das Recht hinter sich haben, wenn er nachweislich (auch gegen eine "unvernünftige" Mehrheit) auf eine Rücklagenbildung besteht, die sein Eigentum vor Wertverfall schützt, der durch unzureichende Vermögensvorsorge für etwaige Sanierungsmaßnahmen eintreten könnte.
Strittig dürfte es werden, ob auch Gebäude-Modernisierungen durch solchem Anspruch auf Rücklagenbildung gedeckt sind.
Unbedingt wäre das zu bejahen, wenn es sich um gesetzgeberischen Zwang zu Modernisierungen handelt.
Wenn es hingegen nur "gewillkürte" Modernisierungen sein sollten, z.B. "um mit der Zeit zu gehen und im Immobilienmarkt konkurrenzfähig" zu bleiben, so würde ich es zwar in Versammlungen nach Maßgabe der Vermögensverhältnisse anraten, aber nicht für den Rechtsstreit.
Um die Höhe der Rücklagenbildung vernünftig zu ermitteln, braucht es ein Sachwertgutachten, in dem der Bestand einschließlich der absehbaren Sanierungsmaßnahmen inklusive Preissteigerungen wertmäßig erfasst wird.
Es braucht also eine Art "Verschleißkalender", in dem die Reparaturen und Kosten prognostiziert werden.
Die Rücklagen sollten getrennt vom Verwaltervermögen und tunlichst verzinst angelegt werden, um zumindest einen Teil der Preissteigerungen aufzufangen.
Als Sachwert braucht indes nicht die komplette Immobilie angesehen werden, sondern nur die gemeinsam zu erhaltenden Werte. Also Gebäude-Sachwert abzüglich des Sondereigentums.
Beträgt die Rücklage weniger als 10 Prozent des gemeinschaftlichen Gebäude-Sachwertes, so halte ich das Objekt für unzureichend berücklagt. So empfiehlt sich zunächst eine höhere Rücklagen-Quote, die mit Erreichung abgesenkt werden kann.
Rücklagen sollten per Teilungserklärung von der Rückzahlung bei Anteilsveräußerung freigehalten werden.
MfG v. Immobilienhai >> Diskussion
